Een gebouw dat op papier duurzaam, slim en gezond zou zijn, is dat in de praktijk meestal niet. De beheerkosten lopen daardoor uit de klauwen, terwijl de gebruikers steen en been klagen. Smart Building Operator TPEX International en BIM-specialist Fimble weten precies waaraan het schort.
TPEX International en Fimble zijn twee jonge Nederlandse tech-bedrijven. Fimble, opgericht in 2013, ontwikkelt 3D-gebouwmodellen, geeft hier advies over en/of neemt het geometrisch- en data technisch beheer van de modellen op zich. Met een digitaal 3D-gebouwdossier geeft Fimble inzicht in de gehele levenscyclus van een gebouw; van ontwerp, bouw, oplevering tot beheer en herontwikkeling of sloop. Partner TPEX, in Amsterdam opgericht door Robert Rosier in 2010, vult deze data aan met digitale technieken als Artificial Intelligence, Object Recognition, Deep Learning en Correlation Technology. De gebouwenkennis die hier uit voortvloeit, wenden TPEX en Fimble aan om een gebouw optimaal te beheren met gelukkige eigenaren en gebruikers als resultaat.
Digitale gebouwendata
Tot voor kort zag die wereld er heel anders uit, weet TPEX-directeur Robert Rosier. ‘Toen ik zelf property manager was, beschikte ik niet over digitale gebouwinformatie. Op basis van gebrekkige oude bouwtekeningen werd verwacht dat ik topprestaties zou leveren. Als property manager wil je gelukkige klanten. Maar als het gebouw eenmaal operationeel was, presteerde het niet zoals beloofd. Dat gold zelfs voor slimme gebouwen met een hoge BREEAM-certificering. Het probleem was en is dat na oplevering van een gebouw, de architect en aannemer van het toneel verdwijnen, met inbegrip van hun digitale gebouwendata. Daarmee gaat alle kennis en kunde die ze in het gebouw hebben gestoken verloren. Dat is doodzonde.’
'De beheerkosten maken driekwart van de totale gebouwkosten uit'
Geld verbranden
Het gevolg is dat de eigenaar en de aangestelde property manager het gebouw niet goed kennen, vervolgt Rosier. ‘Dat leidt ertoe dat beleggers elk jaar heel veel geld verbranden aan vele nodeloze klusjes. De keren dat een monteur moet langskomen tegen hoge voorrijkosten zijn eindeloos. De monteur heeft vaak alleen kennis over de klacht, niet over de hele gebouwsituatie. De financiële gevolgenzijn groot. De beheerkosten maken na 20-25 jaar 75 procent uit van de totale gebouwkosten, de bouw zelf maar 25 procent.’
Beheer onder architectuur
Door deze ervaring ontstond bij hem de drang TPEX om te vormen tot SmartBuilding Operator. ‘Ik begon te beseffen dat goed beheer zonder een digitale oplevering onmogelijk was. Ik kreeg projectontwikkelaars zover om TPEX in de ontwerpfase aan te laten sluiten, zodat tijdens de realisatie al nagedacht kon worden over de beheerfase. Beheer onder architectuur noem ik dat. Alle gebouwspecificaties moeten worden vastgelegd om het daarna 20 tot 30 jaar te beheren. Een raamkozijn met glas, afwerking, latjes en schroefjes wordt in het diepste detail gemodelleerd in de ontwerp en bouwfase. Maar dit detailniveau heb je niet nodig in de beheerfase. Zodra een ruit breekt, dan wil je weten hoeveel m2 dit is, welke thermische waarde het heeft, wat de exacte maatvoering is en of het nog onder garantie valt. Op die manier wordt het beheerproces eenvoudiger en put je uit de brondata die afkomstig is vanuit het onderwerp en de bouw. Zonder digitale oplevering gaat deze informatie verloren.’
'Naast het genereren van materialenpaspoorten worden onze BIM-modellen in toenemende mate ingezet voor slimme operationele processen tijdens de exploitatiefase. Voor een optimale inzet is uniformiteit in de BIM-modellen vereist. FIMBLE heeft ons bijgestaan in het creëren van de EDGE BIM Requirements om dit te waarborgen voor alle toekomstige projecten'
Cas Bonnema - Associate Development Manager EDGE
BIM Requirements
De expertise van Fimble sluit daar naadloos op aan, vertelt directeur Sandel. ‘Fimble heeft altijd de visie gehad om vanuit de BIM-gedachte te sturen op facilitaire zaken, beheer en onderhoud. Basis hiervoor zijn BIM Requirements. Deze omvatten afspraken over het hoe, wat en wanneer van een Building Information Model en zorgen ervoor dat de data uit een model consistent worden toegepast. Fimble en TPEX zijn hun kennis over datagedreven beheer aan het bundelen. Deze passen we toe op onze gezamenlijke klant EDGE, waarvoor Fimble BIM Requirements heeft gemaakt. EDGE ontwikkelt state of-the-art gebouwen vol met sensoren. EDGE maakt optimaal gebruik van data in de verschillende processen van vastgoedexploitatie. We zijn erg blij dat wij onze kennis voor zo’n koploper kunnen inzetten.’
EDGE Olympic
TPEX is onderhoudscoördinator van het EDGE Olympic-gebouw en stuurt alle onderhoudspartijen aan. ‘De gebundelde kracht tussen EDGE, Fimble en TPEX resulteert in een optimaal beheer. De BIM-modellen zetten we vanuit het ontwerp door in de bouw en de beheer- en exploitatiefase. Ontwerpdata, bouwdata, gebruiksdata en beheerdata vormen dan de basis van de gehele levenscyclus van het gebouw. Het resultaat is een optimaal renderend gebouw met het meeste gebruikerscomfort, goed onderhoud en lage exploitatiekosten’, vat Sandel samen. Andere klanten van Fimble zijn beleggers als Bouwinvest en vastgoedeigenaren als ING, gemeente Amsterdam of facilitaire beheerders als FMHaaglanden.
'Na opleveringgebouw gaat alle kennis en kunde van de architect verloren'
Inzakkende beleggingswaarde
Wie echter verwacht dat elke gerespecteerde belegger met deze 3D-modellen werkt, komt volgens Rosier bedrogen uit. ‘Ik schat dat dit maar bij 5 procent van alle gebouwen het geval is. Slechts 10 tot 20 procent van de data wordt vanuit de ontwerp/bouwfase goed overgedragen aan de beheerder. Dat betekent dat je een schamele 1 procent van de nieuwbouwprojecten overhoudt, die goed en volledig de beheerfase in gaan. De eisen aan vastgoedbeleggers worden alleen maar strenger; kijk maar naar het Parijs-akkoord en andere duurzame en circulariteitseisen. Zonder digitale overdracht en de toepassing van BIM-modellen gaat dat nooit lukken. Institutionele beleggers beseffen wel dat het roer om moet. GRESB, de Global Real Estate Sustainability Benchmark, eist heel veel data en een vlekkeloze rapportage. Als deze informatie niet beschikbaar is, dan past het straks simpelweg niet meer in het fonds en kan de beleggingswaarde inzakken’, waarschuwt Rosier.
.svg)
